Дом на миллион: какой и где

Сегодня на рынке загородной недвижимости сделки идут в нижнем ценовом сегменте – востребованы в основном недорогие участки и дома. Мы постарались выяснить, что может приобрести покупатель за условный миллион рублей – сумму, которую вполне реально скопить за несколько лет, либо получить в банке, даже безо всякого залога.

Миллион. Много это или мало? Все зависит от цели покупки – хотите вы приобрести домик для сезонного, постоянного проживания либо просто вложить имеющиеся свободные средства.

Отдохнем – на миллион!
Если человеку загородный дом нужен для сезонного отдыха, тогда миллион – вполне достаточная сумма для хорошего приобретения (еще останется на ремонт). За эти деньги можно купить дом с участком в деревне или садоводстве на расстоянии от города не менее 50 км в южных (Тосненский, Гатчинский районы) и не менее 80 км в северных (Выборгский, Призерский) направлениях.

Например, в садоводстве «Кюльвия» (Тосненский район, 60 с небольшим километров от города) за 950 тыс. руб. предлагают бревенчатую дачу на участке 10 соток с летней времянкой и гаражом. В Никольском (Гатчинский район, 50 км от Петербурга) небольшой каменный дом с баней можно купить за 800 тыс. руб.

На севере интересные предложения недорогих домов (за 900 тыс. – 1 млн руб.) встречаются в деревнях и садоводствах Приозерского района (в самом Приозерске, Сосново, деревне. Пески и т. д.), в Выборгском (Гаврилово, Лейпясуо, Парголово и др.).

Много доступных по цене вариантов имеется в достаточно удаленных Волосовском, Кингисеппском, Волховском районах (80-100 км от города), а также в Лужском (далее 100-километровой зоны). Хорошие садоводства и интересные цены – в далеком Тихвинском районе, но там довольно плохие дороги.

Вообще, чем дальше от города, тем шире выбор недорогих домов для сезонного проживания. По словам руководителя направления загородной недвижимости АН «Прогаль» Людмилы Юшиной, настойчивый покупатель найдет себе дачу или домик в хорошем живописном месте и за 400, и за 300 тыс. руб., надо только не лениться и посмотреть побольше вариантов. Особое внимание Людмила Юшина советует обратить на недооцененные покупателями южные земли. Традиционно «сезонные» покупатели не хотят туда ехать из-за отсутствия рек и озер (во всяком случае, в таком количестве, как на севере). «Однако и на юге есть много красивых мест – неслучайно именно там в свое время появились первые царские дачи. Особо хочу выделить Вырицу, где хорошая природа, интересная архитектура построек», – говорит Людмила Юшина.

Выбирая себе недорогой дом для сезонного проживания, учтите: деньги на покупку надо иметь в кармане. «Банки кредитуют такие сделки очень неохотно. Сами продавцы не готовы предоставлять рассрочку, только если покупателем не являются их знакомые или родственники», – поясняет Андрей Уманский, директор ООО «Центр Недвижимости Санкт-Петербург».

Все начинается с участка
Купить дом за миллион для постоянного проживания, конечно, невозможно. Таких цен в 30-40 км от города попросту нет. А поселишься дальше – трудно будет добираться до Петербурга.

Тем не менее за миллион можно попробовать приобрести земельный участок, чтобы построить себе добротный дом, когда появятся свободные средства. Но тут надо быть внимательным. Сейчас на рынке много предложений недорогих участков, подчас «в чистом поле». Накупив себе до кризиса земель, крупные инвесторы сейчас избавляются от них, так и не начав задуманных проектов. Зачастую покупателям предлагаются наделы без коммуникаций. Это могут быть даже не размежеванные земли сельхозназначения, процедура же перевода участка в другую категорию – земли поселений – для частного лица неподъемна (по временным, финансовым затратам).

«Купить полноценный участок под ИЖС за миллион рублей достаточно сложно – количество таких предложений крайне ограничено. Дешевые участки под строительство можно встретить в отдаленных районах Ленобласти, но они, как правило, неинтересны для постоянного проживания», – говорит Андрей Уманский. По его словам, рискованно платить деньги за неразработанный участок без коммуникаций, с неоформленными документами. «Пытаясь сэкономить и купить недорогой участок, можно получить дополнительные траты при согласовании коммуникаций, разработке участка и т. д. Правильнее купить участок дороже (для этого привлечь, например, потребительский кредит. – Ред.) и без проблем», – считает эксперт.

Некоторые покупатели думают, что смогут купить себе участок по более выгодной цене в «низкий сезон». Но это миф. «Сезонность на рынке участков под ИЖС практически не просматривается. Сэкономить позволят только упорный поиск и терпение», – говорит Ирина Романова, директор загородного представительства АН «Итака». Она также считает, что участок за миллион недалеко от города – это либо новая земельная «нарезка» с сопутствующими ей рисками, либо участки низкого качества (заболоченные, маленькие, вытянутые, у шоссе и т. д.). Такие предложения, по ее словам, можно встретить в любом направлении.

«При покупке участка в поселке разумную экономию можно получить за счет таких факторов, как отсутствие обязательного подряда, отсутствие работ на самом участке (девелопер сохраняет лес на участках, что позволяет экономить на этих работах и дает владельцам право поступать с деревьями по своему усмотрению), обустройство мест общего пользования не по решению девелопера, а позже, самими покупателями за дополнительные деньги. Также на снижение стоимости влияет площадь самого массива. Удельные расходы, как по документам, так и по инфраструктуре не сопоставимы для поселка на 50 домов и на тысячу», – советует Андрей Кудрин, председатель Правления СНП «Северная жемчужина».

Из жизни садоводов
Как вариант, можно еще купить либо арендовать с последующей приватизацией относительно недорогой участок в развивающемся садоводческом некоммерческом партнерстве (СНП). По большому счету, никто не мешает вам построить там добротный дом для постоянного проживания. Единственный минус – в садоводстве трудно будет «прописаться» (оформить постоянную регистрацию), особенно если оно находится на сельхозземле. Это можно сделать только по суду. Прецедент имеется. В июне текущего года обладатель дачного дома в садовом товариществе «Варшко-Суходольское» Приозерского района отстоял в Конституционном Суде право оформить по месту жительства постоянную регистрацию.

Однако что это, по большому счету, дает? В городе постоянная регистрация позволяет пользоваться социальными благами (школой, поликлиникой), но в садоводстве такие учреждения не появятся оттого, что вы оформили прописку.

На практике у большинства покупателей земли в садоводствах вопрос прописки отпадает сам собой. Рассказывает Андрей Кудрин: «Людям от 40 лет и старше, которые, имея квартиру в Петербурге, решают для себя вопрос разумности постоянного проживания за городом, кажется необходимым иметь в перспективе возможность оформить там постоянную регистрацию. Но пока на участке без подряда будет построен дом, соответствующий признакам жилья, пройдет минимум два-три года. И только тогда владельцы этого дома, как правило, решают, что делать с квартирой в городе (по нашему опыту, продают редко, чаще сдают в аренду или отдают детям – и вопрос с пропиской отпадает). Многие к тому времени решают использовать загородный дом как дачу – каждые выходные не взирая на время года и с мая по сентябрь в постоянном режиме».

«Хотя прописка по суду в садоводствах возможна, оформлять ее невыгодно даже с точки зрения налогообложения, – отметил Дмитрий Дегтярев, директор департамента маркетинга и продаж «ПетроМар Девелопмент». – Дома на землях ИЖС облагаются налогом круглый год, а постройка для временного проживания – только с мая по октябрь».

Может, посмотрим коттеджи?
В общем, если вы твердо решили продать городскую квартиру и перебраться за город, лучше все-таки покупать коттедж в поселке на землях ИЖС со всей необходимой инфраструктурой. Понятно, что миллиона тут не хватит. Но уже за 3,5-5 миллионов можно найти в пределах 20-30 км от города предложения относительно недорогих домов с небольшими участками в коттеджных поселках (например, во Всеволожском районе, это восточное направление). Таким образом, продав имеющуюся жилплощадь и добавив миллион накоплений, можно приобрести себе коттедж. Не воспрещается использовать и ипотечные кредиты (миллион – неплохой первоначальный взнос). «С прошлой осени активизировался рынок ипотеки, в том числе в загородном сегменте. Банки выдают ипотечные кредиты при условии, что дом не деревянный – каменный, кирпичный, газобетонный. Впрочем, некоторые банки кредитуют покупку и деревянных домов», – рассказал генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов.

Если коттедж, который вы хотите купить, банк не готов принять в качестве залога, можно заложить свою городскую квартиру, приобрести желаемый объект, а потом, продав с согласия кредитора ее на рынке, досрочно погасить значительную часть долга.

Если стоимостной разрыв между приобретаемым коттеджем и имеющейся квартирой (плюс накопления) составляет 500-600 тыс. руб., можно взять потребительский кредит. «Ставки по потребительским кредитам сегодня относительно невысоки – 15-18% годовых, заем можно взять на срок до семи лет. При этом нет необходимости отдавать в залог объект недвижимости, нести дополнительные затраты, связанные со страхованием, оценкой объекта, которые неизбежны при ипотеке, и можно выбрать любой объект, даже расположенный на сельхозземлях», – объясняет начальник управления розничного бизнеса Петербургского филиала Собинбанка Андрей Опарин.

Инвесторы-миллионники
Оказывается, имея на руках свободный миллион, можно податься и в инвесторы. Для этих целей Андрей Уманский советует найти участок в садоводстве. «Иногда встречаются интересные предложения в садоводствах К примеру: относительно новое садоводство, участки уже выкуплены, идет постепенное строительство, но не все участки электрифицированы, доделываются подъезды и т. д. Здесь можно купить недорогой участок, даже дешевле миллиона и при завершении всех работ по благоустройству и подведению коммуникаций общая стоимость участка возрастет, хотя, конечно, не принесет сверхприбыли. Приведем конкретный пример. Допустим, неразработанный участок СНТ размером 6-9 соток без подъездов и водоснабжения стоит 40-60 тыс. руб. за сотку, со всеми коммуникациями – цена составит уже 60-80 тысяч», – говорит эксперт.